부동산

2025년 부동산 시장 전망: 전셋값과 금리의 상관관계

Somaz-Economy 2025. 5. 12. 12:03
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Overview

2025년 현재, 한국 부동산 시장은 복합적인 변수 속에서 매매가와 전셋값 모두 지역별 양극화를 보이고 있다.
한편, 한국은행 기준금리는 2.75% 수준으로 다소 완화되었고, 이에 따라 전세 수요도 일부 회복세를 보이는 중이다.

 

 

그렇다면 2025년 전세 시장은 어떤 흐름을 보일까?

 

 

특히 금리가 전셋값에 어떤 영향을 주고 있는지, 지역별 전망은 어떨지 이 글에서 자세히 살펴보겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

금리 추세 (2019 ~ 2025)

발표일 현재 금리 이전 금리
2025.04.17.(4월) - -
2025.02.25.(2월) 2.75% 3.00%
2025.01.16.(1월) 3.00% 3.00%
2024.11.28.(11월) 3.00% 3.25%
2024.10.11.(10월) 3.25% 3.50%
2024.08.22.(8월) 3.50% 3.50%
2024.07.11.(7월) 3.50% 3.50%
2024.05.23.(5월) 3.50% 3.50%
2024.04.12.(4월) 3.50% 3.50%
2024.02.22.(2월) 3.50% 3.50%
2024.01.11.(1월) 3.50% 3.50%
2023.11.30.(11월) 3.50% 3.50%
2023.10.19.(10월) 3.50% 3.50%
2023.08.24.(8월) 3.50% 3.50%
2023.07.13.(7월) 3.50% 3.50%
2023.05.25.(5월) 3.50% 3.50%
2023.04.11.(4월) 3.50% 3.50%
2023.02.23.(2월) 3.50% 3.50%
2023.01.13.(1월) 3.50% 3.25%
2022.11.24.(11월) 3.25% 3.00%
2022.10.12.(10월) 3.00% 2.50%
2022.08.25.(8월) 2.50% 2.25%
2022.07.13.(7월) 2.25% 1.75%
2022.05.26.(5월) 1.75% 1.50%
2022.04.14.(4월) 1.50% 1.25%
2022.02.24.(2월) 1.25% 1.25%
2022.01.14.(1월) 1.25% 1.00%
2021.11.25.(11월) 1.00% 0.75%
2021.10.12.(10월) 0.75% 0.75%
2021.08.26.(8월) 0.75% 0.50%
2021.07.15.(7월) 0.50% 0.50%
2021.05.27.(5월) 0.50% 0.50%
2021.04.15.(4월) 0.50% 0.50%
2021.02.25.(2월) 0.50% 0.50%
2021.01.15. 0.50% 0.50%
2020.11.26. 0.50% 0.50%
2020.10.14. 0.50% 0.50%
2020.08.27. 0.50% 0.50%
2020.07.16. 0.50% 0.50%
2020.05.28. 0.50% 0.75%
2020.04.09. 0.75% 0.75%
2020.03.16. 0.75% 1.25%
2020.02.27. 1.25% 1.25%
2020.01.17. 1.25% 1.25%
2019.11.29. 1.25% 1.25%
2019.10.16. 1.25% 1.50%
2019.08.30. 1.50% 1.50%
2019.07.18. 1.50% 1.75%
2019.05.31. 1.75% 1.75%
2019.04.18. 1.75% 1.75%

 

출처 : 네이버 한국은행 금리

 

 

 

 

 

 

 

전셋값과 금리의 상관관계

항목 영향
기준금리 인하 전세대출 이자 부담 감소 → 전세 선호 증가
전세대출 규제 완화 대출 접근성 향상 → 전세 수요 증가
금리 인하 폭이 제한적일 경우 전셋값 상승 제한적 (특히 구축 중심 하락 지속)

👉 전셋값은 단기적으로 금리에 영향을 받고, 중장기적으로는 공급량, 매매전환 수요, 심리와 결합하여 움직인다.

 

 

 

 

2025년 주요 변수 요약

변수 현재 상황 (2025년 기준)
기준금리 2.75% (2025년 2월 한국은행 발표 기준 4월 동결)
전세대출 금리 3.8 ~ 4.5% 수준 (2025년 1분기 기준)
수도권 입주 물량 감소세 전환 (2023~2024 대비 입주 절벽)
서울 주요 지역 전셋값 반등세 (신축 중심)
외곽 및 지방 전셋값 하락 지속 (공급 과잉 + 수요 정체)
전세 선호도 월세 전환 흐름 일부 되돌려 전세 수요 증가

 

 

 

왜 금리가 전셋값에 영향을 줄까?

  • 전세는 "보증금 일시 납부 + 무이자 차용" 구조이므로,
    대출이자가 싸지면 → 전세가 유리해지고 수요 증가
  • 반대로 금리가 높을 때는 → 월세나 매매로 전환됨
  • 따라서 금리가 낮아지면 전셋값도 탄력적으로 움직인다

 

 

 

 

 

2025년 전세시장 3가지 시나리오

 

시나리오 ① 금리 인하 + 전세 수요 회복

  • 수도권 신축 아파트 중심 전셋값 반등
  • 2025년 하반기엔 서울 일부 지역에서 전셋값 강세

 

시나리오 ② 입주 절벽 + 금리 횡보

  • 서울/수도권은 수요 초과 → 전세가 강보합
  • 지방은 수요 부진으로 약세 지속

 

시나리오 ③ 경제 불확실성 지속 + 대출규제 유지

  • 전셋값 반등 제한 → 월세 비중 다시 확대
  • 중소형 구축 전세는 수요 축소

 

 

 

지역별 체크포인트 (2025년 3월 기준)

지역 전망
서울 (강남·용산 등) 전세 매물 감소 + 신축 선호 → 반등세 지속
수도권 (분당, 하남 등) 일부 지역 반등 중, 구축은 정체
경기 외곽·인천 과거 입주 폭탄 여파 지속 → 하방 압력
지방 광역시 공급 과잉 + 인구 감소 → 전셋값 하락 지속

 

 

 

 

투자자·세입자를 위한 인사이트

대상 전략
전세 세입자 계약 갱신 전 전세대출 한도와 금리 확인 필수
집주인 입주 절벽 지역은 전세가 방어 가능성 있음
투자자 전세가율 70% 이상 신축 위주로 판단 필요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

🔚 마무리: 금리는 신호, 입주량은 흐름

2025년의 전세 시장은 단순한 금리 문제를 넘어서
공급 사이클, 전세 vs 월세 선호, 정부 규제 정책이 모두 작용하는 복합적 구조이다.

 

그러나 확실한 건 있다.
기준금리 인하와 함께, 전셋값은 점차 바닥을 다지고 수요 회복 구간에 들어섰다는 점이다.

 

단기적인 반등에만 의존하기보다,
지역별 공급량, 전세가율, 매매전환 가능성까지 함께 분석해보는
입체적 전략이 필요한 시점이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reference

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